Mieten oder kaufen?

Nein. Für die Miete bekommst du eine Wohnung, ohne Instandhaltung, ohne Grundsteuer, ohne Kaufnebenkosten — und mit der Freiheit, jederzeit zu gehen. Umgekehrt ist die Kreditrate keineswegs komplett Vermögensaufbau: Zinsen, Grundsteuer, Instandhaltung, Versicherung und die Kaufnebenkosten siehst du nie wieder. Nur der Tilgungsanteil ist echtes Sparen. Ehrlich vergleichen heißt deshalb: nur die nicht rückholbaren Kosten auf beiden Seiten gegenüberstellen — nicht Miete gegen die ganze Rate.

Ab dem Punkt, an dem die Kaufnebenkosten wieder hereingeholt sind — und die sind in Deutschland der eigentliche Bremsklotz. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und meist noch Makler summieren sich je nach Bundesland auf rund 8 bis 13 Prozent des Kaufpreises. Dieses Geld ist ausgegeben, bevor du einziehst. Wie viele Jahre du brauchst, um das aufzuholen, hängt an Kaufpreis, Miete, Zins und Wertentwicklung. Der Rechner auf dieser Seite ermittelt genau dieses Break-even-Jahr für deine Zahlen.

Drei Blöcke. Die Grunderwerbsteuer ist Landesrecht und reicht von 3,5 Prozent in Bayern bis 6,5 Prozent in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Schleswig-Holstein und im Saarland. Notar und Grundbuch kommen mit rund 1,5 bis 2 Prozent hinzu, bundeseinheitlich nach GNotKG und nicht verhandelbar. Dazu kommt häufig der Makler, seit Dezember 2020 geteilt, für Käufer üblich rund 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer. In Summe also grob 8 bis 13 Prozent — bei 500.000 Euro sind das 40.000 bis 65.000 Euro.

Das ist das Risiko, an das in der Kaufeuphorie kaum jemand denkt. Anders als in den USA gibt es hierzulande keinen über die volle Laufzeit festgeschriebenen Zins: Nach 10, 15 oder 20 Jahren endet die Sollzinsbindung, und die verbleibende Restschuld muss zu den dann geltenden Konditionen neu finanziert werden. Bei einer kurzen Bindung ist diese Restschuld noch hoch, und ein deutlich höherer Zins trifft dich mit voller Wucht. Wer das ausschließen will, wählt eine lange Bindung oder ein Volltilgerdarlehen — beides kostet Zinsaufschlag. Der Rechner zeigt dir, wie viel bei dir am Ende der Bindung offen wäre.

Üblich ist die Erwartung, mindestens die Kaufnebenkosten vollständig aus eigener Tasche zu zahlen und darüber hinaus rund 20 Prozent des Kaufpreises einzubringen. Der Grund ist nicht Prinzipienreiterei, sondern Hebel: Mit 20 Prozent Eigenkapital bewegst du das Fünffache deines Geldes, und ein Preisrückgang von 10 Prozent löscht bereits die Hälfte deines eingesetzten Kapitals. Je weniger Eigenkapital, desto härter schlägt jede Preisbewegung durch — nach oben wie nach unten.

Bei einer selbst genutzten Immobilie in der Regel nicht. § 23 EStG nimmt sie ausdrücklich aus, wenn sie im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde — dann ist der Gewinn unabhängig von der Haltedauer steuerfrei. Die Zehnjahresfrist trifft vor allem vermietete Objekte. Was dich trotzdem zum Bleiben drängt, sind nicht die Steuern, sondern die Kaufnebenkosten, die erst wieder verdient werden müssen. Das ist eine allgemeine Einordnung und keine Steuerberatung — im Einzelfall prüfen lassen.

Weil es für die meisten Haushalte der mit Abstand größte Vermögensposten wird — ein einzelnes Objekt, an einem einzigen Ort, häufig in derselben Region, in der auch der Arbeitsplatz liegt. Gerät die lokale Wirtschaft in Schieflage, können Immobilienwert und Einkommen gleichzeitig fallen. Genau diese Korrelation würde eine Bank in keinem Portfolio zulassen, ohne sie zu bepreisen. Das heißt nicht, dass Kaufen falsch ist — nur, dass man es bewusst tun sollte.

Nicht automatisch, und die Zahlen sprechen gegen das Bauchgefühl. Deutschland hat mit rund 47 Prozent die niedrigste Wohneigentumsquote der EU, wo der Schnitt bei etwa 68 Prozent liegt. Mieten ist hier weder Ausnahme noch Scheitern, und der Mieterschutz ist vergleichsweise stark. Entscheidend ist, was mit der Differenz passiert: Wer mietet und das nicht gebundene Kapital konsequent anlegt, baut ebenfalls Vermögen auf — nur eben liquides. Wer die Differenz ausgibt, für den war die Kreditrate der erzwungene Sparplan.

Er beantwortet beide Hälften. Die Geldfrage rechnen viele Rechner, meist ordentlich. Die zweite Hälfte lässt praktisch jeder aus: ob die Position überhaupt zu deinem Leben passt. Hebel, Liquidität, Klumpenrisiko, Haltedauer und das Zinsbindungsrisiko werden hier als Warnsystem angezeigt. Dazu kommen deutsche Besonderheiten — Grunderwerbsteuer je Bundesland, Kaufnebenkosten getrennt von Verkaufskosten, Restschuld am Ende der Zinsbindung. Und wir verkaufen nichts: keine Finanzierung, keine Vermittlung, keine Anmeldung.